Con la conversione in legge del DL 104 del 14 agosto 2020, il cosiddetto “Decreto Agosto”, vengono superate alcune criticità relative all’applicazione del Superbonus 110%.
Alcune aspetti erano già stati affrontati in un question time in VI Commissione Permanente (Finanze) della Camera dei Deputati, con delle interrogazioni a cui ha provveduto a rispondere per iscritto il sottosegretario di Stato per l’Economia e le Finanze, Alessio Villarosa, che hanno portato alla raccolta di alcune FAQ che alleghiamo a questo all’articolo.
Ma è con il disegno di legge di conversione del Decreto Agosto, sul quale è stata accordata la fiducia da parte del Senato e che modifica il Decreto Rilancio, che arriva il chiarimento definitivo di alcuni aspetti fondamentali per la fruizione della maxi agevolazione concessa per interventi di efficientamento energetico e antisismico degli edifici. In particolare:
– la definizione di “accesso autonomo dall’esterno” per l’individuazione delle unità immobiliari funzionalmente indipendenti;
– la correlazione tra difformità/abusi edilizi e superbonus;
– la semplificazione dei procedimenti nelle assemblee condominiali.
Le modifiche
Rispetto al primo punto, la legge di conversione prevede l’introduzione del comma 1-bis all’articolo 119 del D.L. Rilancio:
“1-bis. Ai fini del presente articolo, per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”
Elemento già introdotto in una risposta di interpello al Ministero dell’Economia e delle Finanze, che supera la definizione di “accesso autonomo dall’esterno” riportata nella circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate dell’agosto scorso.
Questo emendamento consente di ammettere al beneficio fiscale anche quelle unità residenziali in contesti plurifamiliari, indipendenti dal punto di vista degli impianti, che hanno accesso da un’area cortiliva o da un giardino di proprietà comune, o da un vialetto o da una strada condominiale.
Sul delicato tema della verifica di regolarità edilizia e urbanistica, l’articolo 34-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) – recentemente introdotto dal Decreto Semplificazioni – prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Oltre a questo il nuovo testo introduce il seguente comma all’articolo 119:
“13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.
Per l’agevolazione in Superbonus di interventi sulle parti comuni, il tecnico dovrà verificare lo stato di legittimità delle sole parti comuni interessate dagli interventi e non anche quello delle singole unità immobiliari componenti e così pure gli accertamenti dello sportello unico per l’edilizia.
È stata poi introdotta una semplificazione nei procedimenti delle assemblee condominiali, attraverso l’introduzione del comma 9-bis:
“Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonche’ l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”